Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu? Jak POLSTR i IRS zmieniają oferty banków

Niższy od WIBOR-u POLSTR może obniżać oprocentowanie części nowych kredytów zmiennych. Jednocześnie w październiku 2026 r. wzrosła średnia stawka ofert okresowo stałych w rankingu Bankier.pl. Wyjaśniamy, skąd ta rozbieżność i jak porównać oferty, zanim wybierzesz rodzaj oprocentowania.

Dlaczego stawki stałe i zmienne poszły w różne strony?

Banki inaczej wyceniają kredyt, którego oprocentowanie może się regularnie zmieniać, i finansowanie ze stawką ustaloną na kilka lat. Jak wyjaśniają analitycy RynekPierwotny.pl, znaczenie mają tu różne horyzonty: bieżący wskaźnik referencyjny oraz koszt utrzymania stałego oprocentowania przez dłuższy czas.

Październikowy ranking Bankier.pl pokazał dwa kierunki:

• oferty okresowo stałe – średnio 6,45 proc., czyli o 0,24 pkt proc. więcej niż we wrześniu. Stawki podniosło osiem banków, dwa je obniżyły, a jeden nie zmienił,

• oferty zmienne – najtańsze propozycje miały od 5,14 do 5,30 proc., a rata wynosiła około 3,5 tys. zł.

Zestawienie dotyczy kredytu na 592 tys. zł na 25 lat, przy 20-procentowym wkładzie własnym. Oferty zebrano między 8 a 14 października 2026 r. dla określonego profilu klientów. Liczba 6,45 proc. to więc średnia z tych symulacji, a nie oprocentowanie wszystkich hipotek udzielonych w Polsce.

POLSTR a rata kredytu – co naprawdę zmienia niższy wskaźnik?

Oprocentowanie zmienne składa się zwykle ze wskaźnika referencyjnego i marży banku. POLSTR powstaje na podstawie jednodniowych transakcji depozytowych na hurtowym rynku pieniężnym, a w części nowych hipotek stosuje się POLSTR 1M Stopę Składaną, wyliczaną z dziennych odczytów z wcześniejszego okresu. Klient widzi więc nie jedną stawkę z konkretnego dnia, lecz wynik szeregu wcześniejszych notowań.

W symulacji Bankier.pl POLSTR 1M wynosił 3,55 proc., WIBOR 3M – 3,85 proc., a WIBOR 6M – 3,94 proc. Przy takich założeniach banki oparte na POLSTR-ze mogły pokazać niższe oprocentowanie początkowe. Niższy wskaźnik nie gwarantuje jednak najtańszego kredytu, bo bank dolicza własną marżę, a do porównania dochodzą prowizje, ubezpieczenia i wymagane produkty. W rankingu zdarzało się, że oferta z nieco wyższym oprocentowaniem miała niższą ratę lub lepszy koszt łączny.

Sprawdź też, jak często bank przelicza ratę. Erste Bank Polska od 26 września 2026 r. stosuje POLSTR w nowych hipotekach i aktualizuje oprocentowanie co miesiąc, a dotychczasowe kredyty oparte na WIBOR 3M miały aktualizację kwartalną. Szybsza zmiana może pomóc, gdy wskaźnik spada, ale równie szybko przeniesie na ratę jego wzrost. Nowy wskaźnik dotyczy głównie nowych ofert: w już spłacanych kredytach obowiązują zapisy umowy.

Dlaczego stała stawka może drożeć, zanim zdecyduje RPP?

W cenie kredytu stałego bank uwzględnia oczekiwania dotyczące przyszłych stóp i koszt zabezpieczenia oprocentowania na kilka lat. Jednym z punktów odniesienia są stawki IRS, czyli transakcji, w których strony wymieniają płatności odsetkowe według stopy stałej i zmiennej. Mogą się one zmieniać przed decyzją Rady Polityki Pieniężnej, a bank może wtedy podnieść cenę kredytu stałego, zanim zmieni się stopa referencyjna NBP. W październiku mBank zmienił oprocentowanie od 19 października, powołując się na zmianę IRS. Nie oznacza to zapowiedzi konkretnej decyzji RPP.

Różnicę między wariantami widać na przykładzie jednego banku. W promocji ING obowiązującej od 12 do 25 października oprocentowanie zmienne wynosiło 5,56 proc., a okresowo stałe – 6,37 proc. przez pięć lat. W obu wariantach prowizja wynosiła zero, ale kredyty miały dodatkowe warunki i koszty. Sama różnica w oprocentowaniu nominalnym nie przesądza więc o całkowitym koszcie.

Rata kredytu na 592 tys. zł przy różnym oprocentowaniu

Skalę wrażliwości raty pokazuje kredyt na 592 tys. zł spłacany przez 25 lat w ratach równych:

Symulacja dla 300 rat równych przy niezmiennym oprocentowaniu przez cały okres. Nie jest to prognoza kredytu zmiennego ani wyliczenie konkretnej oferty. Nie obejmuje prowizji, ubezpieczeń ani innych opłat; kwoty zaokrąglono do pełnych złotych.

Przy tej samej kwocie nawet podwyżka o 0,24 pkt proc. oznacza orientacyjnie około 90 zł wyższą ratę miesięcznie, a różnica między skrajnymi wariantami to około 740 zł. W rzeczywistym kredycie bank przelicza ratę od pozostałego kapitału i na pozostały czas spłaty, więc tabela pokazuje wrażliwość raty, a nie przyszły harmonogram. Do wstępnego oszacowania własnej raty przyda się kalkulator kredytu hipotecznego, ale ostateczne warunki bank określi po ocenie wniosku.

Jak porównać koszt kredytu ze stałym i zmiennym oprocentowaniem?

Zacznij od tych samych parametrów: kwoty, wkładu własnego, okresu spłaty i rodzaju rat, i poproś banki o propozycje dla swojej sytuacji.

– Nie należy przy tym bezpośrednio porównywać najtańszej oferty zmiennej ze średnią stawką stałą. To różne warianty finansowania, a warunki zależą od banku, profilu klienta i produktów dodatkowych – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Poza oprocentowaniem sprawdź:

• marżę oraz prowizję,

• koszt ubezpieczeń i wymaganych produktów, np. konta,

• sposób i częstotliwość aktualizacji oprocentowania,

• zasady obowiązujące po zakończeniu okresu stałego,

• RRSO i całkowity koszt z formularza informacyjnego.

RRSO i całkowity koszt pomagają porównywać oferty, ale opierają się na określonych założeniach. Nie przewidują przyszłych zmian wskaźnika ani warunków po okresie stałego oprocentowania.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – jak ocenić ryzyko dla budżetu?

Oprocentowanie okresowo stałe utrzymuje stawkę przez czas określony w umowie, najczęściej pięć lat. Za tę przewidywalność klient płaci, a wyższa pierwsza rata to nie jedyny koszt do oceny. Kredyt zmienny może być tańszy, jeśli wskaźniki będą spadać, ale przy ich wzroście rata zwiększy się w trakcie spłaty.

Przy oprocentowaniu zmiennym policz więc gorszy scenariusz: ile zostanie w budżecie po wyższej racie, opłatach za mieszkanie i codziennych wydatkach. Inflacja nie daje tu prostego sygnału. We wrześniu CPI wyniósł 4,1 proc. rok do roku, a koszty użytkowania mieszkania i energii wzrosły o 5,1 proc., ale inflacja po wyłączeniu żywności i energii spadła z 3,3 do 3,1 proc.

– Najważniejszy wniosek dla kredytobiorcy jest prosty: niższe oprocentowanie zmienne nie oznacza, że wszystkie hipoteki stają się tańsze. Wybór dotyczy dziś nie tylko wysokości raty na starcie, lecz także ryzyka, które klient jest gotów wziąć na siebie, i tego, jakiej przewidywalności potrzebuje w domowym budżecie – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.