PIT-39 służy do rozliczenia prywatnej sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych, jeżeli nastąpiła przed upływem ustawowego terminu. Najpierw trzeba sprawdzić, czy od końca roku nabycia lub wybudowania minęło pięć lat — dopiero potem oblicza się przychód, koszty i ewentualny podatek. Zeznanie składa się również wtedy, gdy cały dochód ma zostać objęty ulgą mieszkaniową. Podatek wynosi 19% dochodu podlegającego opodatkowaniu, a nie 19% ceny sprzedaży. Poniżej przedstawiono kolejność przygotowania danych i wypełnienia deklaracji, z przykładem obliczeń.
1. Sprawdź, czy sprzedaż trzeba wykazać w PIT-39
PIT-39 dotyczy przede wszystkim odpłatnego zbycia mieszkania, domu, gruntu, udziału w nieruchomości oraz wskazanych w ustawie praw, np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi o sprzedaż poza działalnością gospodarczą. Jeżeli nieruchomość była związana z firmą, zasady rozliczenia wymagają osobnego sprawdzenia — nie każda taka transakcja trafia do PIT-39.
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Mieszkanie kupione w czerwcu 2020 r. można było sprzedać bez PIT z tego tytułu od 1 stycznia 2026 r. Sprzedaż tego samego mieszkania w 2025 r. co do zasady wymagała złożenia PIT-39, nawet jeżeli nie przyniosła dochodu.
Przy spadku termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od daty otrzymania spadku. Przy darowiźnie zasadniczo znaczenie ma natomiast rok nabycia przez obdarowanego. Dział spadku, zniesienie współwłasności czy podział majątku małżeńskiego mogą wymagać dokładniejszej analizy, zwłaszcza gdy zmieniła się wartość przysługującego udziału.
Jeżeli sprzedaż nastąpiła już po upływie pięcioletniego terminu, nie składa się PIT-39 wyłącznie z powodu tej transakcji. Nie trzeba też przeznaczać pieniędzy na kolejne mieszkanie, aby uniknąć podatku.
2. Przygotuj dokumenty i przypisz kwoty do właściwych kategorii
Przed otwarciem formularza warto przygotować prostą tabelę: cena sprzedaży, koszty sprzedaży, koszty nabycia, nakłady i planowane wydatki mieszkaniowe. Dzięki temu ta sama faktura nie zostanie odliczona dwa razy, a rata kredytu nie trafi omyłkowo do kosztów zakupu.
- Dokument nabycia i sprzedaży — najczęściej akty notarialne, a przy spadku także dokumenty pozwalające ustalić datę i sposób nabycia przez spadkodawcę.
- Dowody kosztów zakupu i sprzedaży — np. faktury za pośrednictwo, dokumenty opłat notarialnych, sądowych oraz zapłaconego PCC.
- Dokumenty nakładów — przede wszystkim faktury VAT i dokumenty opłat administracyjnych potwierdzające wydatki zwiększające wartość nieruchomości.
- Dokumenty do ulgi mieszkaniowej — umowy, faktury, potwierdzenia przelewów, a przy spłacie kredytu również umowa kredytowa i zaświadczenia bankowe.
Dokumentów zwykle nie dołącza się do zeznania, ale trzeba je zachować na wypadek weryfikacji. Sam wyciąg bankowy nie zawsze wystarczy do udokumentowania nakładów. Nie odlicza się również wartości własnej pracy przy remoncie.
3. Oblicz przychód, koszty i dochód ze sprzedaży
Jak oddzielić przychód od kosztów podatkowych
Przychodem jest zasadniczo cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą. Może to być prowizja pośrednika opłacona przez sprzedającego. Jeżeli cena bez uzasadnienia znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może ją zakwestionować.
Od przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu. Przy zakupionej nieruchomości będą to przede wszystkim udokumentowane koszty nabycia oraz nakłady zwiększające jej wartość, poniesione w czasie posiadania. Koszty nabycia lub wytworzenia mogą też podlegać ustawowej waloryzacji, dlatego przy rozliczeniu warto sprawdzić wskaźniki właściwe dla danego okresu.
Przy spadku lub darowiźnie nie można wpisać jako kosztu wartości mieszkania z aktu czy zgłoszenia podatkowego. Obowiązują odrębne zasady. Przy spadku mogą być uwzględniane m.in. udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę i określone ciężary spadkowe; przy nabyciu nieodpłatnym znaczenie mogą mieć także nakłady i odpowiednia część zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Przykładowo: cenę sprzedaży ustalono na 600 000 zł, a prowizja za sprzedaż wyniosła 12 000 zł. Przychód to 588 000 zł. Jeżeli prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodu wynoszą 438 000 zł, dochód wynosi 150 000 zł, a podatek bez ulgi mieszkaniowej — 28 500 zł. Przy współwłasności każdy sprzedający rozlicza przypadającą na niego część kwot.
4. Ustal, jaką część dochodu obejmie ulga mieszkaniowa
Termin wydatkowania i obliczenie zwolnienia
Ulga mieszkaniowa pozwala zwolnić dochód z podatku, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydany na ustawowe własne cele mieszkaniowe. Wydatki muszą być ponoszone począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Dla transakcji z 2025 r. termin upływa 31 grudnia 2028 r.
Do kwalifikowanych wydatków mogą należeć m.in. zakup własnego mieszkania lub domu, określone wydatki na budowę i remont oraz spłata kredytu mieszkaniowego spełniającego ustawowe warunki. Samo kupienie lokalu „na inwestycję” nie przesądza o prawie do ulgi. Trzeba rzeczywiście realizować własny cel mieszkaniowy, a przy zakupie zadbać o terminowe nabycie własności — sama umowa przedwstępna lub deweloperska może nie wystarczyć.
Zwolnienie oblicza się według wzoru: dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży. Wydatki uwzględnia się najwyżej do wysokości przychodu. Aby zwolnić cały dochód, trzeba więc przeznaczyć na cele mieszkaniowe cały przychód podatkowy, a nie tylko osiągnięty zysk.
W podanym przykładzie wydanie 294 000 zł, czyli połowy przychodu, pozwoli zwolnić połowę dochodu: 75 000 zł. Pozostałe 75 000 zł podlega opodatkowaniu, co daje 14 250 zł podatku. W zeznaniu można zadeklarować zwolnienie także na podstawie planowanych wydatków, ale później trzeba spełnić jego warunki i udokumentować wydatkowanie środków.
Niewykorzystanie zadeklarowanej ulgi oznacza konieczność korekty PIT-39 i zapłaty podatku z odsetkami. Odsetki nalicza się od dnia następującego po pierwotnym terminie płatności podatku, a nie dopiero od końca terminu na wydatki mieszkaniowe.
5. Wypełnij formularz PIT-39 we właściwej kolejności
Najwygodniej skorzystać z oficjalnego systemu Ministerstwa Finansów, np. e-Deklaracji. Trzeba wybrać formularz właściwy dla roku sprzedaży, ponieważ wersje i numeracja pól mogą się zmieniać. Nie należy przepisywać numerów rubryk ze starszych instrukcji.
- Wskaż rok i cel złożenia. Pierwsze rozliczenie danej sprzedaży oznacza złożenie zeznania; poprawienie wysłanego formularza — korektę.
- Uzupełnij dane podatnika i urzędu. Wpisz właściwy identyfikator podatkowy oraz aktualne dane adresowe. Urząd ustala się zasadniczo według miejsca zamieszkania w dniu składania zeznania.
- Wprowadź przychód i koszty. Korzystaj z wcześniej przygotowanego zestawienia. Jeśli w danym roku sprzedano kilka nieruchomości podlegających temu rozliczeniu, uwzględnij wszystkie właściwe transakcje.
- Sprawdź dochód albo stratę. Strata nie zwalnia z obowiązku złożenia formularza, jeżeli sprzedaż podlega wykazaniu.
- Wpisz dochód zwolniony. W odpowiedniej rubryce ujmuje się wynik obliczenia ulgi, a nie samą kwotę wydatków mieszkaniowych.
- Zweryfikuj podstawę opodatkowania i podatek. Sprawdź obliczenia oraz wymagane zaokrąglenia, a następnie podpisz i wyślij deklarację.
PIT-39 składa się osobno od PIT-37 czy PIT-36. Małżonkowie nie rozliczają sprzedaży we wspólnym PIT-39 — każdy wykazuje przypadające na niego kwoty w swoim zeznaniu.
6. Wyślij zeznanie, pobierz UPO i zapłać podatek
PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, z uwzględnieniem ustawowego przesunięcia terminu, gdy ostatni dzień przypada w dzień wolny. Za sprzedaż w 2026 r. termin przypada 30 kwietnia 2027 r. Do tego samego dnia trzeba zapłacić należny podatek na własny mikrorachunek podatkowy.
Po wysyłce elektronicznej należy sprawdzić status dokumentu i pobrać Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). Sam zapis formularza lub rozpoczęcie wysyłki nie potwierdza skutecznego złożenia zeznania. Razem z UPO warto zachować kopię deklaracji, zestawienie obliczeń oraz dokumenty kosztów i ulgi — szczególnie gdy wydatki mieszkaniowe będą ponoszone dopiero w kolejnych latach.