Doradztwo podatkowe Nieruchomości Prawo Wsparcie prawne

Umowa dzierżawy gruntu – wzór i najważniejsze klauzule

16 stycznia 2026
Sebastian Walkowiak

Umowa dzierżawy gruntu to dokument regulujący zasady odpłatnego oddania nieruchomości gruntowej do używania przez określony czas. W przeciwieństwie do umowy najmu, dzierżawa pozwala dzierżawcy na pobieranie pożytków z gruntu, takich jak plony rolne, owoce czy inne naturalne przychody z nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w przypadku gruntów rolnych, ogrodów działkowych czy terenów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kluczowym elementem umowy dzierżawy jest dokładne określenie przedmiotu dzierżawy – należy wskazać numer księgi wieczystej, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię gruntu oraz jego lokalizację. Umowa powinna zawierać dane obu stron (wydzierżawiającego i dzierżawcy), okres trwania dzierżawy oraz wysokość i terminy płatności czynszu dzierżawnego. Warto również określić przeznaczenie gruntu i sposób jego wykorzystania.

Istotne są także postanowienia dotyczące obowiązków stron – kto ponosi koszty utrzymania gruntu, napraw, podatków oraz opłat. Umowa powinna regulować kwestie związane z możliwością wprowadzania ulepszeń, poddzierżawy oraz warunki wcześniejszego rozwiązania umowy. W przypadku gruntów rolnych warto uwzględnić zapisy dotyczące севооборота, stosowania nawozów czy ochrony środowiska.

Dzierżawa gruntu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Umowy na czas dłuższy niż rok wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, a jeśli przekraczają 10 lat lub są zawarte na czas nieokreślony, mogą wymagać formy aktu notarialnego w celu zapewnienia pełnej ochrony prawnej. Dobrze sporządzona umowa dzierżawy chroni interesy obu stron i zapobiega potencjalnym sporom.

UMOWA DZIERŻAWY GRUNTU

Zawarta w dniu ……………….. w ……………….. pomiędzy:
Wydzierżawiającym:
Imię i nazwisko: ………………………………
PESEL: ………………………………
Adres: ………………………………
Dzierżawcą:
Imię i nazwisko: ………………………………
PESEL: ………………………………
Adres: ………………………………

§ 1 Przedmiot dzierżawy

1. Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy w dzierżawę grunt położony w miejscowości …………………., gmina …………………., oznaczony jako działka nr …………………. o powierzchni …………………. m².
2. Numer księgi wieczystej: ………………..

§ 2 Cel dzierżawy

Grunt będzie wykorzystywany do celów: ………………..

§ 3 Okres dzierżawy

1. Umowa zostaje zawarta na okres od dnia …………………. do dnia ………………..
2. Umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron lub z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

§ 4 Czynsz dzierżawny

1. Czynsz dzierżawny wynosi …………………. zł (słownie: ………………….) płatny miesięcznie/rocznie*.
2. Płatność czynszu następuje do dnia …………………. każdego miesiąca/roku* na rachunek bankowy nr: ………………..
3. Strony mogą uzgodnić waloryzację czynszu raz w roku o wskaźnik inflacji.

§ 5 Obowiązki stron

Wydzierżawiający zobowiązuje się do:
  • wydania gruntu w stanie przydatnym do umówionego użytku
  • utrzymywania gruntu w stanie przydatnym do umówionego użytku
Dzierżawca zobowiązuje się do:
  • używania gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie
  • terminowego uiszczania czynszu dzierżawnego
  • ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania gruntu
  • zwrotu gruntu w stanie niepogorszonym

§ 6 Postanowienia końcowe

1. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
2. Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
………………………………
(podpis Wydzierżawiającego)		 ………………………………
(podpis Dzierżawcy)
Strona 1

Najważniejsze elementy umowy dzierżawy gruntu

Strony umowy i identyfikacja nieruchomości

W umowie dzierżawy gruntu niezbędne jest precyzyjne określenie danych identyfikacyjnych obu stron – wydzierżawiającego i dzierżawcy. W przypadku osób fizycznych należy podać imię, nazwisko, numer PESEL oraz adres zamieszkania. Jeśli stroną jest osoba prawna lub przedsiębiorca, konieczne są dane rejestrowe, NIP i KRS. Równie istotne jest dokładne określenie przedmiotu dzierżawy z podaniem numeru działki ewidencyjnej, księgi wieczystej, powierzchni oraz lokalizacji gruntu.

Czynsz dzierżawny i warunki płatności

Wysokość czynszu dzierżawnego może być ustalona jako kwota stała lub zmienna, np. uzależniona od wielkości plonów w przypadku gruntów rolnych. Warto określić częstotliwość płatności (miesięczna, kwartalna, roczna) oraz dokładny termin i sposób uiszczania należności. Można także wprowadzić klauzulę waloryzacyjną, która zabezpieczy wydzierżawiającego przed inflacją. Należy pamiętać, że czynsz dzierżawny podlega opodatkowaniu i może wymagać zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Okres trwania i wypowiedzenie umowy

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Dzierżawa na okres dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej, a w przypadku umów przekraczających 10 lat zaleca się formę aktu notarialnego. Warto jasno określić warunki przedłużenia umowy oraz zasady wypowiedzenia – standardowo stosuje się 3-miesięczny okres wypowiedzenia, chyba że strony uzgodnią inaczej. Należy też przewidzieć sytuacje umożliwiające wcześniejsze rozwiązanie umowy, takie jak niewłaściwe użytkowanie gruntu czy zaległości w płatnościach.

Dodatkowe klauzule i modyfikacje umowy

Obowiązki związane z utrzymaniem gruntu

Kluczowe jest określenie, która strona ponosi koszty utrzymania, napraw i podatków od nieruchomości. Standardowo podatek od nieruchomości płaci właściciel gruntu, ale strony mogą ustalić inaczej. Dzierżawca zazwyczaj odpowiada za bieżące utrzymanie, drobne naprawy i koszty eksploatacji. Warto także określić zasady wprowadzania ulepszeń i nakładów – czy wymagają zgody wydzierżawiającego oraz czy podlegają rozliczeniu po zakończeniu dzierżawy.

Przeznaczenie i sposób użytkowania

Precyzyjne określenie celu dzierżawy chroni obie strony przed nieporozumieniami. Należy wskazać, czy grunt będzie wykorzystywany do uprawy roślin, hodowli zwierząt, prowadzenia działalności gospodarczej czy rekreacji. Można wprowadzić zakazy dotyczące poddzierżawy, zmiany przeznaczenia gruntu lub prowadzenia działalności szkodliwej dla środowiska. W przypadku gruntów rolnych warto określić zasady płodozmianu i stosowania środków ochrony roślin.

Kwestie prawne i zabezpieczenia

Umowa dzierżawy może zawierać klauzule dotyczące kaucji zabezpieczającej, która stanowi zabezpieczenie roszczeń wydzierżawiającego. Warto także określić konsekwencje naruszenia postanowień umowy, w tym możliwość naliczania odsetek za zwłokę czy kar umownych. Należy pamiętać, że dzierżawca ma prawo do odszkodowania za nakłady poczynione na gruncie, jeśli zwiększyły jego wartość – chyba że umowa stanowi inaczej.