Zakup nieruchomości w Hiszpanii kusi słońcem, stabilnym rynkiem i potencjałem inwestycyjnym, ale zanim pojawi się wizja kluczy w ręku, warto dobrze zrozumieć lokalny system podatkowy. Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym, formą zakupu czy statusem właściciela potrafią realnie wpłynąć na całkowity koszt transakcji i późniejszą rentowność inwestycji.
Świadomość zasad obowiązujących w Hiszpanii nie jest dodatkiem – to jeden z kluczowych elementów planowania zakupu.
Forma zakupu ma znaczenie już na starcie
Pierwszą decyzją, która wpływa na podatki, jest sposób nabycia nieruchomości. Inne opłaty pojawiają się przy zakupie od dewelopera, inne przy transakcji na rynku wtórnym.
W przypadku rynku pierwotnego, czyli zakupu nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, obowiązuje podatek VAT (IVA). Standardowa stawka wynosi 10% wartości nieruchomości, choć w niektórych regionach Hiszpanii funkcjonują odrębne zasady. Przykładem są Wyspy Kanaryjskie, gdzie zamiast VAT obowiązuje lokalny podatek o niższej stawce. Do tego dochodzi jeszcze podatek od dokumentów urzędowych (AJD), który zwykle mieści się w przedziale 1–1,5% i zależy od wspólnoty autonomicznej.
Na rynku wtórnym VAT nie występuje, ale jego miejsce zajmuje podatek od przeniesienia własności (ITP). Jego wysokość jest regionalna – w Andaluzji, gdzie leży popularna Costa del Sol, to około 7%, natomiast w innych częściach kraju stawka może sięgać nawet 10%. Ten podatek jest kosztem definitywnym i nie podlega odliczeniu.
Rzeczywisty koszt zakupu to nie tylko cena nieruchomości
Cena widoczna w ogłoszeniu to dopiero początek drogi do Twojej nieruchomości w Hiszpanii. Całość kosztów transakcyjnych — obejmujących podatki, opłaty notarialne, rejestracyjne oraz obsługę prawną — zwykle mieści się w przedziale 10–15% wartości zakupu. Dobra wiadomość? Przy właściwym planowaniu i wsparciu doświadczonych specjalistów wszystkie te elementy są w pełni przewidywalne i kontrolowalne. Dzięki rzetelnej kalkulacji już na starcie masz pełną jasność budżetu, a sam proces zakupu przebiega spokojnie, bez niespodzianek — pozwalając skupić się na tym, co najważniejsze: bezpiecznej i opłacalnej inwestycji
Wynajem nieruchomości – jak wygląda opodatkowanie?
Wiele osób kupuje nieruchomość w Hiszpanii z myślą o wynajmie, dlatego kluczowe znaczenie ma sposób rozliczania dochodów.
Jeśli właścicielem jest osoba prywatna będąca rezydentem podatkowym w UE lub EOG, obowiązuje podatek w wysokości 19% liczony od dochodu netto, czyli po odliczeniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości i podatek od zysku
Moment wyjścia z inwestycji również podlega opodatkowaniu. Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii nierezydenci – zarówno z UE, jak i spoza niej – podlegają 19% podatkowi od rzeczywistego zysku kapitałowego, liczonego jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem nabycia powiększonym o udokumentowane wydatki. Charakterystycznym elementem hiszpańskiego systemu jest obowiązek potrącenia przez kupującego 3% ceny sprzedaży jako zaliczki na podatek sprzedającego. Po ostatecznym rozliczeniu możliwa jest dopłata brakującej kwoty lub wystąpienie o zwrot nadpłaty. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez spółki zastosowanie mają odpowiednie zasady podatku CIT, a przy wypłacie zysków do udziałowców może pojawić się podatek u źródła, o ile nie zostanie on ograniczony na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania
Dlaczego struktura podatkowa powinna być zaplanowana wcześniej?
System podatkowy w Hiszpanii jest logiczny, ale różnorodny i silnie uzależniony od kontekstu: regionu, formy prawnej zakupu, celu inwestycji i planowanego okresu posiadania nieruchomości. Decyzje podjęte na początku – często jeszcze przed wyborem konkretnej nieruchomości – mogą przesądzić o tym, czy inwestycja będzie efektywna finansowo.
Właśnie dlatego coraz więcej inwestorów decyduje się na współpracę z zespołami, które łączą znajomość lokalnego rynku z praktycznym doświadczeniem w transakcjach międzynarodowych. Jednym z takich podmiotów jest By-Bright – polskie biuro nieruchomości działające w Hiszpanii, które pomaga inwestorom zrozumieć zarówno rynek, jak i konsekwencje podatkowe poszczególnych decyzji: https://pl.realestate.by-bright.com Świadome podejście do podatków nie polega na ich unikaniu, lecz na planowaniu. W realiach hiszpańskiego rynku to właśnie dobra struktura i wiedza na etapie zakupu najczęściej decydują o tym, czy nieruchomość stanie się bezpiecznym aktywem, czy kosztowną lekcją.