Wielu sprzedających mieszkanie zakłada, że zawsze muszą odprowadzić podatek od zysku. Prawda jest prostsza i bardziej zróżnicowana – w wielu przypadkach sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku, a gdy już trzeba go zapłacić, istnieją legalne sposoby na jego obniżenie lub całkowite uniknięcie. Kluczowe znaczenie ma czas posiadania nieruchomości, sposób jej wykorzystania oraz to, co zrobisz z pieniędzmi po transakcji.
Pięć lat czy dwa lata – podstawowa zasada zwolnienia
Zasada jest prosta: jeśli mieszkanie było w posiadaniu dłużej niż 5 lat, sprzedaż jest zwolniona z podatku. Nie ma znaczenia, czy mieszkałeś w nim, wynajmowałeś czy stało puste. Liczysz od daty nabycia (wpisu do księgi wieczystej lub aktu notarialnego) do daty sprzedaży.
Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy mieszkanie służyło zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych – wtedy zwolnienie przysługuje już po 2 latach. Co istotne, „własne potrzeby” to nie tylko zameldowanie. Urząd uzna to zwolnienie, jeśli faktycznie tam mieszkałeś, nawet bez meldunku. Problemy mogą się pojawić, gdy przez cały okres wynajmowałeś mieszkanie – wtedy fiskus może zakwestionować zwolnienie.
Jeśli kupiłeś mieszkanie w kwietniu 2020 roku, a sprzedajesz w maju 2025 roku, to mimo upływu 5 lat kalendarzowych, nie minęło jeszcze pełnych 5 lat. Liczy się dokładna data, nie zaokrąglanie.
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania
Gdy nie kwalifikujesz się do zwolnienia, obowiązuje stawka 19% od dochodu. Uwaga – nie od całej kwoty sprzedaży, tylko od zysku. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i poniesionymi wydatkami.
Do kosztów możesz zaliczyć:
- cenę zakupu mieszkania
- koszty notariusza i opłaty sądowe przy zakupie
- prowizję dla pośrednika przy zakupie (jeśli była)
- nakłady na remont i modernizację (z fakturami)
- odsetki od kredytu hipotecznego (tylko ta część, która dotyczyła nabycia)
Przykład: kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, wydałeś 50 000 zł na remont z fakturami, sprzedajesz za 450 000 zł. Dochód to 100 000 zł (450 000 – 300 000 – 50 000). Podatek: 19 000 zł.
Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku
Nawet jeśli nie spełniasz warunku 5 lub 2 lat, możesz całkowicie uniknąć podatku dzięki uldze na własne cele mieszkaniowe. Warunek: pieniądze ze sprzedaży musisz przeznaczyć na konkretne cele w określonym czasie.
Na co możesz wydać pieniądze
Ulga obejmuje wydatki na:
- Zakup innego mieszkania lub domu (również działki i budowę)
- Budowę domu
- Remont lub modernizację innego własnego mieszkania
- Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na powyższe cele
Ważne: remont musi dotyczyć Twojej obecnej nieruchomości mieszkalnej, nie możesz remontować mieszkania rodziców czy teściów. Wydatki muszą być udokumentowane fakturami.
Ramy czasowe ulgi
Masz 3 lata od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie na wydanie pieniędzy. Sprzedaż w lutym 2024 roku oznacza, że czas liczy się do końca 2027 roku. Możesz też wydać pieniądze wcześniej – nawet 2 lata przed sprzedażą, jeśli od początku planowałeś transakcję.
Nie musisz wydać całej kwoty – ulga działa proporcjonalnie. Jeśli ze 100 000 zł dochodu wydasz 60 000 zł na cele mieszkaniowe, zapłacisz podatek tylko od 40 000 zł, czyli 7 600 zł zamiast 19 000 zł.
Mieszkanie odziedziczone – specyficzne zasady
Przy dziedziczeniu liczysz czas posiadania od momentu, gdy nieruchomość nabyła osoba, od której dziedziczyłeś. Jeśli rodzice kupili mieszkanie w 2015 roku, a Ty odziedziczyłeś je w 2023 roku, to sprzedając w 2024 roku korzystasz ze zwolnienia – minęło ponad 5 lat od nabycia przez rodziców.
Podstawą obliczenia dochodu jest wartość z aktu poświadczenia dziedziczenia lub wartość rynkowa z dnia dziedziczenia. Możesz doliczyć koszty notariusza i wydatki na remont poniesione już przez Ciebie.
Spadek po rodzicach zwykle nie generuje podatku od spadku między najbliższą rodziną (grupa I), więc często jedynym podatkiem jest ewentualny podatek od sprzedaży.
Mieszkanie z kredytem – jak rozliczać odsetki
Odsetki od kredytu hipotecznego możesz zaliczyć do kosztów, ale tylko te faktycznie zapłacone do momentu sprzedaży. Bank wystawi zaświadczenie o wysokości zapłaconych odsetek.
Nie możesz zaliczyć:
- rat kapitałowych
- ubezpieczenia kredytu
- prowizji za wcześniejszą spłatę
Jeśli kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł, z czego 300 000 zł to kredyt, a zapłaciłeś 40 000 zł odsetek, to Twój koszt nabycia to 440 000 zł (400 000 + 40 000).
Kiedy i jak złożyć zeznanie podatkowe
Gdy sprzedaż podlega opodatkowaniu, składasz PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży. Sprzedaż w 2024 roku = zeznanie do 30 kwietnia 2025 roku.
Podatek płacisz również do końca kwietnia, chyba że korzystasz z ulgi mieszkaniowej i jeszcze nie wydałeś wszystkich pieniędzy. Wtedy w zeznaniu zaznaczasz, że planujesz skorzystać z ulgi i masz jeszcze czas na wydatki.
Jeśli ostatecznie nie wydasz pieniędzy na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę. Dlatego warto być pewnym swoich planów.
Sprzedaż mieszkania w trakcie budowy lub z rynku pierwotnego
Kupno mieszkania od dewelopera i szybka odsprzedaż to sytuacja, która budzi czujność urzędów. Jeśli kupiłeś na etapie deweloperskim, czas liczysz od podpisania umowy przeniesienia własności, nie od wpłaty pierwszej raty czy podpisania umowy deweloperskiej.
Przy sprzedaży przed zakończeniem budowy (cesja umowy deweloperskiej) zasady są takie same – liczy się czas od podpisania umowy z deweloperem i ewentualny zysk z transakcji.
Najczęstsze błędy przy rozliczaniu
Pierwszy błąd to brak dokumentacji kosztów. Remont za 30 000 zł bez faktur to koszt, którego nie udowodnisz. Urząd może przyjąć tylko koszty z dowodami.
Drugi problem to niewłaściwe liczenie czasu. Liczy się data aktu notarialnego, a przy sprzedaży – data umowy sprzedaży, nie data wyprowadzki czy przekazania kluczy.
Trzeci błąd: zakładanie, że każdy remont kwalifikuje się do ulgi. Malowanie ścian i wymiana baterii to nie modernizacja w rozumieniu przepisów. Ulga obejmuje remonty podnoszące standard – wymiana instalacji, łazienka, okna, podłogi.
Osoby sprzedające mieszkanie służbowe lub wynajmowane często mylnie stosują zwolnienie dwuletnie. Jeśli przez te dwa lata mieszkanie było wynajmowane, urząd może uznać, że nie służyło własnym celom mieszkaniowym.
Warto też pamiętać, że sprzedaż mieszkania firmowego to zupełnie inne przepisy – tam nie ma zwolnień po 5 latach, a dochód trafia do przychodów firmy i opodatkowuje się według zasad ogólnych.