W obliczu niewypłacalności wielu właścicieli zastanawia się, czy istnieje możliwość zachowania mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Utrata nieruchomości to często największy koszmar dla osób borykających się z problemami finansowymi. W tym artykule przyjrzymy się, w jakich sytuacjach możliwe jest uratowanie mieszkania, jakie kroki można podjąć, aby chronić swoją nieruchomość, oraz jak ważna jest współpraca z ekspertami w procesie negocjacji z bankiem.
Zabezpieczenie na nieruchomości – co zmienia w kolejności spłaty wierzycieli?
Bank finansujący zakup mieszkania dysponuje zabezpieczeniem rzeczowym w postaci hipoteki. Oznacza to, że w razie niespłacenia długu może przejąć nieruchomość niezależnie od tego, kto w danym momencie jest jej właścicielem. Wierzyciel niezabezpieczony takiego komfortu nie ma, więc jego skłonność do ustępstw bywa większa.
Ta różnica wpływa na cały plan oddłużenia. Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie zajmuje uprzywilejowaną pozycję przy podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży, przez co pozostali wierzyciele przy licytacji odzyskują niewiele albo nic. Paradoksalnie działa to na korzyść dłużnika, ponieważ wierzyciele niezabezpieczeni często wolą rozłożoną w czasie spłatę od postępowania likwidacyjnego, w którym nic do nich nie trafi.
Co realnie oznacza sprzedaż mieszkania w postępowaniu upadłościowym?
Ogłoszenie upadłości konsumenckiej prowadzi do wejścia nieruchomości w skład masy upadłości i jej sprzedaży przez syndyka. Cena uzyskana w takim trybie bywa niższa od rynkowej, natomiast z uzyskanej sumy w pierwszej kolejności zaspokaja się wierzyciela hipotecznego oraz koszty postępowania. Dłużnik otrzymuje kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy, a jej wysokość ustala sąd, biorąc pod uwagę między innymi liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu.
Ten mechanizm zabezpiecza podstawową potrzebę mieszkaniową, tyle że kończy się utratą własności. Jeżeli mieszkanie jest zadłużone ponad swoją wartość, dłużnik po sprzedaży nadal ma nieuregulowaną część zobowiązania. Dlatego przed złożeniem wniosku warto porównać dwa scenariusze: ile środków realnie zostanie po licytacji oraz ile dłużnik jest w stanie płacić miesięcznie przez kilka najbliższych lat.
Kiedy porozumienie z wierzycielami pozwala zatrzymać nieruchomość?
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zamiast upadłości doprowadzić do zawarcia porozumienia, które rozkłada spłatę i pozwala zachować majątek. Warunkiem jest niewypłacalność, zdolność do pokrycia kosztów postępowania sądowego oraz realna możliwość wykonania przyjętych zobowiązań. Osoba bez dochodów tego warunku nie spełni, więc pozostaje jej ścieżka upadłościowa.
Istotny jest tu jeszcze jeden element. Porozumienie zawiera się zasadniczo na okres do pięciu lat, natomiast dla wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie ustawodawca dopuścił dłuższy horyzont, ponieważ kredyty mieszkaniowe spłaca się w perspektywie kilkunastu lat. Bez tego wyjątku raty musiałyby wzrosnąć do poziomu, którego żaden dłużnik by nie udźwignął.
Jakie warunki musi spełnić propozycja spłaty, żeby wierzyciele ją przyjęli?
O przyjęciu decyduje głosowanie, w którym wymagane jest jednoczesne poparcie wierzycieli reprezentujących dwie trzecie sumy wierzytelności oraz większość osobowa głosujących. Bank z hipoteką ma zwykle największą wierzytelność, więc jego stanowisko przesądza o wyniku. Propozycja musi zatem pokazywać, że rozłożona spłata da mu więcej niż licytacja mieszkania po cenie przymusowej.
Potrzebne są do tego konkretne dane: wycena nieruchomości, wysokość dochodu, koszty utrzymania rodziny oraz zestawienie wszystkich zobowiązań wraz z zabezpieczeniami. Przygotowanie samego wniosku ma tu duże znaczenie, ponieważ braki formalne albo nierealistyczny harmonogram prowadzą do oddalenia sprawy. Istotny jest również skutek zaprzestania spłat, ponieważ sąd może wtedy uchylić układ na wniosek wierzyciela albo dłużnika. Po uchyleniu wierzyciele odzyskują możliwość dochodzenia pełnych kwot sprzed układu, pomniejszonych o wpłaty dokonane w trakcie jego wykonywania.
Od czego zaczyna pracę doradca restrukturyzacyjny w takiej sprawie?
Kancelaria doradcy restrukturyzacyjnego Mateusza Ładygi zaczyna od zebrania danych o sytuacji dochodowej i majątkowej dłużnika, okolicznościach zaciągnięcia zobowiązań oraz przyczynach utraty wypłacalności. Na tej podstawie ocenia się, czy dłużnik w ogóle spełnia warunki porozumienia układowego, czy realną drogą pozostaje upadłość. Dopiero potem powstaje propozycja spłaty dopasowana do jego możliwości, a nie do oczekiwań wierzycieli.
Kolejnym krokiem jest przygotowanie kompletnego wniosku wraz ze spisem majątku, listą wierzycieli i wykazem ustanowionych zabezpieczeń. Doradca prowadzi też rozmowy z wierzycielem hipotecznym jeszcze przed głosowaniem, ponieważ to od jego decyzji zależy los mieszkania.
Wracając do pytania z początku – o zachowaniu mieszkania nie przesądza wysokość długu, tylko to, jaką kwotę dłużnik jest w stanie regularnie spłacać. Osoba ze stabilnym dochodem ma więc realną alternatywę wobec licytacji, natomiast osoba bez dochodu takiej możliwości nie ma. Oba warianty warto rozpisać na konkretne kwoty, zanim komornik zdąży wszcząć egzekucję z nieruchomości. Później dłużnik ma na decyzję tylko tyle czasu, ile zostało do licytacji.
Jeżeli stoisz przed widmem utraty mieszkania, sprawdź możliwości, które dają realną szansę na zachowanie nieruchomości w ramach układu konsumenckiego, kontaktując się z właściwym doradcą, np. z kancelarią prowadzoną przez Mateusza Ładygę.