Dla wielu osób zaskoczeniem bywa, że po sprzedaży mieszkania, domu czy działki fiskus wcale nie patrzy na to, czy „coś zostało w kieszeni”, tylko na chłodno stosuje przepisy o 19% podatku od sprzedaży nieruchomości oraz dość bezlitosne zasady liczenia terminów i dokumentowania wydatków na własne cele mieszkaniowe. To ważne.
Sprzedaż może być neutralna podatkowo.
Klucz tkwi w pięcioletnim terminie, poprawnym ustaleniu dochodu i umiejętnym wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej. Dobrze rozumieć te zasady zanim pojawi się kupujący, bo po podpisaniu aktu notarialnego możliwości manewru mocno się kurczą.
Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi
Ustawa o PIT traktuje sprzedaż mieszkania, domu, działki lub udziału w nich jako źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia (liczonych w specyficzny sposób – o tym za chwilę).
Sprzedaż podlega podatkowi, gdy łącznie spełnione są warunki:
- jest to odpłatne zbycie: sprzedaż, zamiana, czasem zniesienie współwłasności z dopłatą,
- przedmiotem jest nieruchomość, jej część lub udział (mieszkanie, dom, działka, spółdzielcze własnościowe prawo),
- sprzedaż następuje poza działalnością gospodarczą,
- sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Jeżeli choć jeden z tych warunków odpada, sprzedaż nie będzie opodatkowana w tym reżimie (np. sprzedaż po 5 latach od końca roku nabycia – wtedy podatek PIT od sprzedaży nie występuje w ogóle).
Najważniejsze: sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu pełnych lat podatkowych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jest całkowicie wolna od PIT – nie składa się wtedy nawet formularza PIT-39.
Pięcioletni termin – jak naprawdę się go liczy
Największą pułapką jest to, że ustawowe 5 lat nie liczy się „od daty do daty”, tylko od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Przykład: mieszkanie kupione 15 lipca 2021 r. – pięcioletni okres liczony jest od 1 stycznia 2022 r., a kończy się 31 grudnia 2026 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. jest już całkowicie bez podatku.
Sytuacja komplikuje się trochę przy:
- spadkach – od 2019 r. pięć lat liczy się co do zasady od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę,
- podziale majątku wspólnego małżonków – przyjmuje się datę pierwotnego nabycia do majątku wspólnego, a nie datę podziału,
- darowiźnie – termin liczy się od końca roku, w którym obdarowany otrzymał nieruchomość (nie „przejmuje się” daty darczyńcy).
W wielu przypadkach to detale decydują, czy sprzedaż będzie w całości nieopodatkowana, czy trzeba będzie mierzyć się z 19% PIT lub sięgać po ulgę mieszkaniową.
Stawka podatku i sposób obliczenia dochodu
Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, podatek jest płacony według stawki 19%, ale od dochodu, nie od całej ceny sprzedaży.
Jak ustalić dochód ze sprzedaży nieruchomości
Dochód = przychód – koszty. Brzmi prosto, ale diabeł tkwi w szczegółach.
Przychód to najczęściej cena z aktu notarialnego, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. prowizja pośrednika, opłaty notarialne ponoszone przez sprzedającego, ogłoszenia). Nie mylić ich z kosztami nabycia – to oddzielna kategoria.
Koszty uzyskania przychodu to przede wszystkim:
- cena nabycia nieruchomości plus opłaty okołotransakcyjne (taksa notarialna, podatek PCC, wpisy w księdze wieczystej),
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (remonty, modernizacje, przebudowy),
- odpisy amortyzacyjne – jeżeli nieruchomość była amortyzowana (np. przy wynajmie).
Dochód można więc często mocno obniżyć przez rzetelne udokumentowanie nakładów – faktury, rachunki, umowy z wykonawcami są tutaj złotem.
Warto pamiętać, że:
- w przypadku spadku i darowizny kosztem nabycia jest co do zasady 0 zł (chyba że był wcześniej zapłacony podatek od spadków i darowizn – wtedy jego wartość powiększa koszty),
- nakłady z okresu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę również mogą być kosztem – jeśli są udokumentowane.
Ulga mieszkaniowa – jak legalnie uniknąć podatku
Sprzedaż przed upływem 5 lat nie musi oznaczać zapłaty podatku. Ustawa przewiduje korzystny mechanizm: ulgę mieszkaniową (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej
Ulga polega na zwolnieniu z podatku tej części dochodu, która odpowiada proporcji wydatkowanego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Warunki są dwa i oba są kluczowe:
- termin – przychód ze sprzedaży musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż,
- cel – pieniądze muszą trafić na wydatki mieszczące się w katalogu „własnych celów mieszkaniowych”.
Istotne jest, że liczy się przychód, a nie sam dochód. Im większa część ceny sprzedaży zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, tym większa część dochodu zostanie zwolniona z podatku.
Proporcja wygląda tak:
Dochód zwolniony = dochód ze sprzedaży × (wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży)
Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, cały dochód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT.
Jakie wydatki można rozliczyć w ramach ulgi
Ustawa szczegółowo wylicza, co można traktować jako własne cele mieszkaniowe. W praktyce są to m.in.:
- zakup mieszkania, domu, udziału w nich lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- zakup działki budowlanej pod budowę własnego domu,
- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa i remont własnego domu lub mieszkania,
- spłata kredytu hipotecznego (oraz odsetek) zaciągniętego przed sprzedażą na własne cele mieszkaniowe,
- wykończenie nowego mieszkania z rynku pierwotnego.
Wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane. Bez faktur, umów, potwierdzeń przelewów ulga mieszkaniowa jest bardzo trudna do obrony przy ewentualnej kontroli.
Sprzedaż przed i po upływie 5 lat – przykłady
Sprzedaż z zyskiem przed 5 laty
Załóżmy: mieszkanie kupione w 2021 r. za 400 000 zł (koszty nabycia i notariusza łącznie 20 000 zł), sprzedane w 2024 r. za 600 000 zł. Dochód = 600 000 – 420 000 = 180 000 zł. Podatek bez ulgi mieszkaniowej: 19% × 180 000 = 34 200 zł.
Jeżeli jednak 500 000 zł z przychodu zostanie wydane w terminie 3 lat na własne cele mieszkaniowe, proporcja wygląda tak: 500 000 / 600 000 = 5/6. Zwolnione z podatku będzie 5/6 dochodu, czyli 150 000 zł. Podatek zapłacony zostanie od 30 000 zł, czyli 5 700 zł.
Sprzedaż po upływie 5 lat lub bez zysku
Inna sytuacja: dom kupiony w 2015 r., sprzedany w 2024 r. – pięcioletni termin minął z końcem 2020 r. Sprzedaż jest całkowicie wolna od podatku, nie składa się nawet PIT-39, a kwestia ulgi mieszkaniowej w ogóle nie wchodzi w grę (bo nie ma podatku).
Jeszcze inny przypadek: mieszkanie sprzedane przed upływem 5 lat, ale za kwotę równą lub niższą niż łączne koszty nabycia i nakładów. Dochód wynosi 0 zł lub mniej – wtedy nie ma podstawy opodatkowania, więc podatek nie wystąpi, niezależnie od terminów i ulg.
Terminy i obowiązki wobec urzędu skarbowego
Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat automatycznie generuje obowiązek złożenia formularza PIT-39. Nawet jeśli podatek finalnie nie wystąpi (np. przez ulgę mieszkaniową), deklaracja jest obligatoryjna.
- PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż,
- w tym samym terminie – jeżeli powstaje podatek – trzeba go zapłacić,
- w PIT-39 wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego w ramach ulgi mieszkaniowej (jeśli z niej korzysta podatnik).
Jeżeli w momencie składania PIT-39 dopiero planowane jest wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe, ale jeszcze nie ma wszystkich faktur i umów, w deklaracji wykazuje się zamiar skorzystania z ulgi, a po zrealizowaniu wydatków ewentualnie składa korektę.
Brak wydatkowania środków w deklarowanym terminie lub wydatkowanie na cele, które nie mieszczą się w uldze, oznacza konieczność korekty PIT-39 i dopłaty podatku wraz z odsetkami.
Typowe błędy przy rozliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości
W praktyce powtarza się kilka tych samych potknięć:
- nieprawidłowe liczenie pięcioletniego terminu „od daty do daty”, zamiast od końca roku kalendarzowego,
- brak gromadzenia dokumentów potwierdzających nakłady i koszty nabycia, co zawyża wynikowy dochód,
- przekonanie, że wystarczy „zadeklarować” przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, bez realnego wydatkowania w terminie 3 lat,
- mylenie celów mieszkaniowych własnych z mieszkaniami na wynajem lub zakupem na dziecko (co nie zawsze wpisuje się w definicję ulgi),
- sprzedaż udziału lub prawa majątkowego bez świadomości, że również podlega to tym samym regułom podatkowym.
Rozsądne podejście zakłada, że kwestie podatkowe analizuje się jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Przy większych kwotach zwykłe doprecyzowanie dat nabycia, wysokości kosztów oraz planu wydatkowania środków potrafi realnie zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych na podatku.